Tutto sulle agevolazioni “prima casa under 36”

Le agevolazioni fiscali introdotte dal decreto legge n. 73/2021, meglio conosciuto come il decreto “Sostegni bis”, per venire incontro agli under 36 che vogliono acquistare la prima casa, sono state prorogate per tutto il 2022 con la Legge di Bilancio 2022.

Il termine di fruizione è quindi passato dal 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2022 e rientrano nelle agevolazioni  gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

Cosa prevede il decreto

Le agevolazioni previste dal decreto consistono in benefici sia a livello dei mutui che dell’acquisto stesso dell’immobile. Nello specifico, i benefici sono i seguenti:

Riguardo l’acquisto dell’immobile

• Esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo
• Esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale
• Credito d’imposta corrispondente all’importo dell’Iva corrisposta, nel caso è stata versata

Riguardo il mutuo

Esenzione dall’imposta sostitutiva, corrispondente allo 0,25% dell’importo globale

In pratica, il decreto stabilisce che se la vendita è soggetta a Iva, come per esempio accade quando si acquistano nuove costruzioni, agli acquirenti spetta un credito d’imposta dello stesso importo. La percentuale applicata è del 4% e viene corrisposta ai giovani acquirenti. Per quanto riguarda il credito d’imposta, può essere utilizzato in diversi modi:

• Per ridurre le imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni
• Per ridurre le sui redditi delle persone fisiche
• In compensazione mediante modello F24, da indicare con codice tributo 6928
• Come esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per acquistare, costruire o ristrutturare immobili dove abitare

Se stai per acquistare casa leggi anche “Muti variabili si prevedono rincari“

Chi può beneficiare delle agevolazioni

Hanno diritto ad usufruire delle agevolazioni i giovani che:

• Non hanno compiuto ancora 36 anni di età nell’anno solare in cui è rogitato l’atto
• Hanno un valore dell’indicatore ISEE massimo di 40.000 euro annui
• Hanno la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile oppure scelgono di spostarla nel comune entro 18 mesi dall’acquisto
• Non sono in possesso di un altro immobile acquistato con le agevolazioni destinate alla prima casa. Se invece ne sono in possesso, devono venderlo entro un anno da quando hanno acquistato la nuova casa
• Non sono titolari, neanche in regime di comunione legale o con quote, di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione nel territorio del comune dove è ubicato l’immobile da acquistare

Il calcolo dell’ISEE (cos’è e come ottenere L’ISEE) viene elaborato sui redditi e sul patrimonio posseduto nel secondo anno che precede la presentazione della DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica) all’Inps. Se l’atto è stato stipulato nel 2021, l’ISEE tiene conto di redditi e patrimonio del 2019. Se invece l’atto è stato stipulato nel 2022, l’anno di riferimento per redditi e patrimonio è il 2020.

Nella richiesta del modello ISEE è importante sottolineare che ne esistono due tipi, ordinario e corrente. Ecco le differenze:

• ISEE ordinario

 L’ISEE ordinario va richiesto dal primo gennaio e ogni anno per usufruire di bonus, agevolazioni, aiuti e sconti concessi dal governo. Per poterlo ottenere è necessario presentare tutti i documento previsti dalla legge riguardanti sia il richiedente che i membri del suo nucleo familiare.

Il documento è valido fino alla fine dell’anno per il quale è stato richiesto. Quando il valore ISEE è basso, o comunque rientra nei parametri richiesti dalle agevolazioni, si ha diritto a diverse prestazioni e bonus.

• ISEE corrente

 L’ISEE corrente si può richiedere e presentare in qualsiasi momento dell’anno nel caso vi siano delle variazioni economiche sui redditi o sul patrimonio del richiedente. Rispetto a quello ordinario, ha una durata di sei mesi a partire dalla presentazione della DSU.

In caso di perdita di lavoro o reddito è possibile presentare l’ISEE corrente a partire dal 1 gennaio di ogni anno, in seguito alla elaborazione della DSU ordinaria. Il documento è valido 6 mesi a partire da quando è stato sottoscritto.

Invece, in caso un membro del nucleo familiare trova una nuova occupazione o fruisce di agevolazioni assistenziali, previdenziali o indennità ed è in corso un ISEE corrente valido, entro due mesi da quando c’è stata la variazione occorre presentare un nuovo ISEE corrente.

Infine, se si verifica una perdita del patrimonio è possibile presentare l’ISEE corrente dal 1 aprile di ogni anno ed è valido fino al 31 dicembre dell’anno per cui è stato sottoscritto.

La circolare n. 12/2021 dell’Agenzia delle entrate stabilisce l’applicazione dell’ISEE anche agli atti di acquisto di immobili che hanno l’obbligo di versare l’Iva.

Se sei in procinto di acquistare casa prova a leggere “5 consigli utili per acquistare casa“

Immobili rientranti nelle agevolazioni

La normativa

Nella normativa che regola le agevolazioni per l’acquisto della prima casa per gli under 36 sono indicate delle regole riguardanti gli immobili da acquistare. Nello specifico, rientrano nelle agevolazioni per la prima casa gli immobili che presentano determinati requisiti, che vengono individuati tramite le categorie a cui appartengono. In base a ciò, rientrano nelle agevolazioni gli immobili appartenenti alle categorie catastali seguenti:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Agevolazioni per le pertinenze

Nelle agevolazioni rientrano anche gli acquisti di pertinenze dell’immobile, appartenenti a varie categorie, nei limiti di una per ciascuna di esse e di cui usufruire per servizio della casa oggetto dei benefici. Nel dettaglio, si tratta di unità immobiliari classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito)
• C/6 (es. rimesse e autorimesse)
• C/7 (tettoie chiuse o aperte)

La pertinenza può essere acquistata con lo stesso atto della casa principale oppure con un altro atto, a condizione che questo venga stipulato entro le tempistiche in cui l’agevolazione è valida e che il soggetto presenti i requisiti richiesti. Possono accedere al beneficio anche gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria.

Invece, non è possibile usufruire delle agevolazioni nel caso l’abitazione che si intende acquistare appartiene alle seguenti categorie catastali:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile)
• A/8 (abitazioni in ville)
• A/9 (castelli e palazzi di alto pregio storico e artistico)

Non è invece possibile usufruire delle agevolazioni per i contratti preliminari di compravendita. Tuttavia, al momento del rogito, si può presentare istanza di rimborso per recuperare l’imposta versata per caparra e acconti.

Quando decadono le agevolazioni

Nella norma sono elencati anche i casi in cui possono decadere le agevolazioni per coloro che ne hanno usufruito senza possedere i requisiti richiesti. In questi casi è previsto il recupero delle imposte, oltre che interessi e sanzioni, come specificato dalla circolare n. 12/2021 l’Agenzia delle entrate. Nel dettaglio, la circolare dice che:

In caso di sola assenza dei requisiti previsti per usufruire dei benefici per l’acquisto prima casa under 36, e quindi sono presenti solamente quelli concessi per la prima casa, le imposte ipotecaria e catastale corrispondono a 50 euro ciascuna per gli atti soggetti a imposta di registro.

Invece, se si tratta di compravendite soggetti a Iva, viene recuperato il credito d’imposta, più interessi e sanzioni. Per quanto riguarda l’applicazione dell’Iva al 4%, rimane quando la decadenza dai benefici per l’acquisto della prima casa avviene per:

• Trasferimento della residenza non avvenuto entro i termini previsti dalla legge
• Falsa dichiarazione nell’atto di acquisto riguardo ai requisiti
• Trasferimento di proprietà dell’immobile prima che siano passati cinque anni e riacquisto non avvenuto entro l’anno
• Assenza di trasferimento di proprietà di un immobile precedente entro l’anno dall’acquisto della nuova prima casa

Quando vengono a mancare i requisiti per usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, oltre interessi e sanzioni come detto in precedenza, è prevista la percentuale del 9% per l’imposta di registro.