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La valutazione di un immobile

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La valutazione di un immobile – Parametri per una corretta definizione del prezzo di vendita.

Ricordi cosa ho scritto un paio di settimane fa nell’articolo dedicato ai Luoghi comuni sull’ agente immobiliare? No? Allora lo ripeto: chi desidera vendere un immobile spesso crede che il professionista cerchi di mantenere alto il prezzo per far lievitare la propria provvigione.

Questa convinzione è una stupidaggine.

Nessun agente immobiliare rischierebbe l’onta di un invenduto.

E, allo stesso modo, nessun agente immobiliare sottostimerebbe un immobile per affrettare il processo di vendita, perché ciò causerebbe una perdita economica sia a lui sia al proprietario.

È nell’interesse di tutti, quindi, che la richiesta economica del venditore si basi su parametri oggettivi.

Questo è possibile solo con una corretta valutazione dell’immobile.

Chi si rivolge a me spesso ha già elaborato un’idea di quanto vorrebbe ricavare dalla vendita della propria casa. Dio ce ne scampi! Io, che sono un agente immobiliare, non mi permetterei mai di spiegare a un idraulico come si aggiusta un rubinetto. Eppure, i proprietari spesso cercano di insegnarmi il mio lavoro. Mi propongono stime basate sul sentito dire e sulle proprie considerazioni personali, ma non è così che funziona la valutazione di un immobile, ragazzo mio, te lo assicuro! Il fai da te, nel settore immobiliare, è pericolosissimo. Pochi individui però sono in grado di capirlo. Gli altri, salgono in cattedra. Non ci credi? Eccoti, a titolo d’esempio, una conversazione tipo tra me e un ipotetico venditore.

“Signor Rossi, glielo dico sinceramente: la cifra che propone per il suo bilocale, è un po’ eccessiva.”

“Ma come?! Lei non capisce! L’appartamento si trova in centro!”

“È vicino al centro, non in centro. Ed è al quarto piano senza ascensore. Inoltre, non c’è vista mare. Anzi: non c’è vista, punto. L’appartamento affaccia su un ristorante cinese!”

“Però è completamente rimesso a nuovo. C’è il parquet. E ci sono i doppi vetri. Il cliente può risparmiare sui lavori di ristrutturazione, quindi il prezzo è vantaggioso.”

“Lo sarebbe forse in un altro quartiere, non qui. Siamo fuori di almeno 50.000 euro.”

Nell’agenzia si diffonde un silenzioso imbarazzo.

“Chi ha fatto questa valutazione?” domando allora io.

“Ho parlato con alcune persone. Parenti, amici che hanno venduto casa.”

“In questo quartiere?”

“No, però…”

“È stato fatto un paragone con il compravenduto della zona?”

Quando vedo che il cliente non comprende i tecnicismi, scelgo parole più semplici.

“Ha considerato il prezzo medio dei bilocali venduti in questa strada negli ultimi sei mesi?”

A questo punto, il cliente sbianca.

E comprende di essere costretto ad ascoltarmi, se non vuole fare un buco nell’acqua.

Capisci cosa intendo quando parlo di stime campate per aria?

Una valutazione soggettiva come quella riportate nell’esempio può mandare a monte qualunque buon affare. Anche perché c’è un’altra cosa che devi sapere: chi decide di acquistare casa, spesso è informatissimo sul valore reale degli immobili ubicati nella zona che gli interessa.

Ciò rende ancor più importante che la valutazione sia corretta.

Sebbene la soluzione migliore (e lo ripeterò fino alla nausea!) sia sempre quella di rivolgerti a un professionista, ecco quali dati devi tenere in considerazione, per effettuare una stima precisa.

1)Caratteristiche oggettive e strutturali

Metri quadri; stato degli impianti; presenza e valore degli accessori (zanzariere, climatizzatori, allarme, ecc.); costo di eventuali lavori di ristrutturazione e manutenzione; anno di costruzione; spese di condominio; disponibilità di cantina e/o posto auto; eventuale vista mare, ecc.

2) Stato di salute del mercato immobiliare locale

Analisi del compravenduto della zona, tempo medio di vendita per la zona.

3) Disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti

Elenco dei clienti che cercano un immobile con caratteristiche simili a quelle della casa da valutare; disponibilità di spesa accertata tramite eventuali risparmi, delibera di mutuo ecc. Ricordati: una villa e un monolocale attirano compratori differenti. Quindi dovrai tenere conto di questo dettaglio.

Solo valutando approfonditamente questi tre parametri potrai avere un quadro chiaro della situazione e ottenere un valore di mercato corretto.

Se non lo farai, il rischio sarà altissimo.

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